JAKARTA, PropertiPlus.com — Pasar properti tanah air mengalami fase rekalibrasi yang signifikan. Laporan Flash Report September 2026 dari Rumah123 mencatat kenaikan harga rumah sekunder secara nasional tumbuh terbatas 0,8 persen secara tahunan (year-on-year/YoY).
Laju pertumbuhan tersebut berada di bawah tingkat inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) nasional sebesar 3,2 persen. Di balik melambatnya indeks nasional, terjadi pergeseran besar pada cara konsumen memilih lokasi serta peta pertumbuhan nilai di tingkat daerah.
BACA JUGA: Harga Rumah Naik di 11 Kota, Ternyata Bukan Karena Pasar Lagi Bagus… Ini Biang Keroknya!
========================================================================================
TABEL RINGKASAN: ANATOMI PASAR PROPERTI SEKUNDER INDONESIA (RUMAH123, AGUSTUS 2026)
========================================================================================
Dinamika Pasar | Lokasi Unggulan | Angka Pertumbuhan / Indikator
----------------------------------------------------------------------------------------
Pencarian Jabodetabek | Jakarta Pusat | +0,9% YoY (Minat Tertinggi)
| Bogor | +0,3% YoY | +0,2% MoM
----------------------------------------------------------------------------------------
Pertumbuhan Harga YoY | Makassar | +9,5% YoY (Puncak Nasional)
| Medan | +8,9% YoY
| Denpasar | +7,4% YoY
----------------------------------------------------------------------------------------
Segmen Luas Bangunan | Yogyakarta (61–90 m²) | +37,7% YoY (Median Rp1,18 Miliar)
| Denpasar (≤60 m²) | +20,7% YoY (Median Rp1,2 Miliar)
| Makassar (91–150 m²) | +18,1% YoY (Median Rp1,53 Miliar)
========================================================================================
Waktu Tempuh Mengubah Perilaku Pencari Rumah di Jabodetabek
Pertimbangan efisiensi waktu tempuh kini menggeser prioritas pencari hunian di kawasan metropolitan. Calon pembeli kian kritis menghitung konsekuensi durasi perjalanan dan biaya harian menuju pusat aktivitas.
Kondisi tersebut mendongkrak minat pencarian hunian di Jakarta Pusat hingga naik 0,9 persen YoY, disusul Bogor sebesar 0,3 persen, serta Bekasi dan Jakarta Utara yang masing-masing naik 0,2 persen. Sebaliknya, wilayah yang membutuhkan kompromi mobilitas lebih besar seperti Depok mengalami penurunan popularitas hingga 0,5 persen.
Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, menegaskan bahwa kalkulasi konsumen saat ini jauh lebih komprehensif.
“Pencari properti saat ini semakin menghitung nilai waktu. Mereka tidak hanya bertanya apakah harga rumahnya sesuai kemampuan, tetapi juga apakah lokasi tersebut membuat rutinitas sehari-hari lebih efisien. Waktu tempuh, akses terhadap tempat kerja dan fasilitas keluarga, serta biaya mobilitas menjadi pertimbangan yang makin nyata dalam proses memilih hunian,” ujar Marisa.
BACA JUGA: Model Berbaginomics Djarum Rp45 Miliar: Benchmark Baru ESG Sektor Perumahan MBR
Beda Ukuran Beda Cuan: Jogja dan Bali Kuasai Segmen Spesifik
Pergerakan harga rumah bekas juga ditentukan oleh skala luas bangunan. Hunian tipe sedang berukuran 61 hingga 90 meter persegi mencatatkan kenaikan harga paling tajam di Daerah Istimewa Yogyakarta, dengan lonjakan tahunan mencapai 37,7 persen dan harga median Rp1,18 miliar.
Untuk hunian ukuran mungil di bawah 60 meter persegi, Denpasar mencatat kenaikan tertinggi sebesar 20,7 persen YoY dengan nilai median Rp1,2 miliar. Pasar Bali juga mendominasi segmen rumah besar di atas 151 meter persegi berkat tingginya daya tarik bagi investor domestik maupun pemegang visa khusus mancanegara.
Marisa menambahkan bahwa tipe hunian yang lebih fleksibel di lokasi strategis menjadi jalan keluar bagi pencari rumah saat ini.
“Yang dicari konsumen bukan semata-mata pusat kota atau pinggiran kota. Mereka mencari lokasi yang paling sesuai dengan kebutuhan hidupnya. Dalam konteks ini, rumah sekunder yang lebih compact, apartemen, atau properti yang membutuhkan renovasi di lokasi strategis dapat menjadi alternatif yang relevan bagi sebagian pencari rumah,” tutur Marisa.
BACA JUGA: Punya Rumah FLPP? Kini HGB Bisa Diubah Menjadi SHM Gratis, Ini Ketentuannya
Luar Jawa Memimpin Pertumbuhan Nilai di Tengah Normalisasi
Secara geografis, pertumbuhan harga rumah bekas tertinggi bergeser ke luar Pulau Jawa. Makassar memimpin pasar nasional dengan kenaikan harga 9,5 persen YoY, disusul Medan 8,9 persen, dan Denpasar 7,4 persen. Kenaikan di ketiga kota ini melampaui pertumbuhan kota-kota besar di Jawa seperti Jakarta yang hanya tumbuh 0,2 persen dan Surabaya 0,3 persen.
Chief Data Officer 99 Group, Luqman Hakim, menyebutkan bahwa pemantauan indeks secara berkala memberikan gambaran utuh mengenai arah pergerakan pasar.
“Analisis ini semakin berkembang, tak hanya mencakup tren harga dan suplai pasar sekunder, tapi juga perbandingan dengan indeks inflasi, pertumbuhan median harga per wilayah, tren industri, dan analisis makro ekonomi,” jelas Luqman.
Kondisi pasar saat ini menandai fase normalisasi. Meski 11 dari 13 kota masih tumbuh secara tahunan, penurunan harga bulanan di 8 kota mengindikasikan pentingnya kecermatan dalam memilih unit.
VP of Marketing Rumah123, Firman Pamungkas, mengingatkan agar keputusan investasi didasarkan pada analisis mikro kawasan.
“Pasar properti Indonesia tidak bergerak serempak. Minat pencarian, harga, serta pasokan dapat bergerak berbeda di setiap kota. Jakarta Pusat yang memimpin pertumbuhan perhatian pencari properti menunjukkan kuatnya nilai lokasi di area inti, sementara pertumbuhan harga tertinggi di Makassar, Medan, dan Denpasar menunjukkan bahwa fundamental pasar lokal tetap menjadi penggerak utama,” kata Firman.
BACA JUGA:
Pencarian Properti Jabodetabek 2026: Waktu Tempuh Jadi Kunci
***
Yuk, temukan banyak info seru lainnya di: www.PropertiTerkini.com dan WA Channel